再问：主要是双方老人随着年龄增长，，，，，，，父亲70了，，，，，，，还在老家。。。。。想尽快接过来住，，，，，，，离我们近一点，，，，，，，相互照应起来也方便。。。。。现在我们住在北京新天地五期的三居室，，，，，，，如果双方老人都过来，，，，，，，不太住的开。。。。。
感觉26年会是一个比较不错的买房时机，，，，，，，您再给把把关，，，，，，，是把现在的房子置换成一个四居室合适？ ？？？？？？ ？？？？？优点是还款压力小。。。。� ；；；；；故窃诔Ｓ倮匆惶追孔雍鲜剩� ？？？？？？ ？？？？？优点是以后在北京两套房子，，，，，，，心里不慌，，，，，，，以后老了可以吃租金。。。。。
1、把关谈不上，，，，，，，房子是用来住的，，，，，，，尤其是改善房还是主要看自己的需求。。。。。其实就在新天地换四居也没问题，，，，，，，这看看小区的挂牌和成交价就知道，，，，，，，大户型的价格并不低。。。。。说明市场对小区的改善定位很认可，，，，，，，所以大户型从保值角度才不吃亏的。。。。。
2、再买一套，，，，，，，只能说如果是我的话会这么做。。。。。也就是两手准备，，，，，，，一起住也住的开，，，，，，，分开住也有房子，，，，，，，反正我家现在是这么做的，，，，，，，大家都有另外的选择。。。。。
从房子流动性来说，，，，，，，如果总价7/800万，，，，，，，在常营管庄这地段儿有些偏高，，，，，，，出手时就算不影响价格，，，，，，，挂牌周期也会比较长的。。。。。所以除非是就喜欢住大户型，，，，，，，否则还是两套房更灵活。。。。。
3、另外我也认为现在是房价相对低的时候。。。。。主要理由就是因为租金收益率已经低于同期银行利率，，，，，，，在1992年房产商品化之后的楼市历史中，，，，，，，这种时期只有过三次，，，，，，，每次都是相对低谷。。。。。
或者说每次都是经济� ；；；；；氖焙�，，，，，，，楼市低迷房价下跌，，，，，，，但北京房租却降的不多。。。。。再加上银行降息降准的救市，，，，，，，所以相比之下房租收益率就暂时超过同期利率了。。。。。
历次分别是1992-1994年，，，，，，，那几年发生的事儿太多，，，，，，，但不便多说。。。。。1998年前后是因为东亚金融风暴，，，，，，，2008-2009年是因为次贷� ；；；；；�。。。。。这三次都是房租收益超过银行利率。。。。。
4、其他的也有利率下降的时候，，，，，，，比如典型的2012-2015年，，，，，，，背景是四万亿浮华散�。。。。。教逵么剩�，，，，，，，各种� ；；；；；谕饨焕�。。。。。但当时北京的房价已经很高，，，，，，，租售比超过利率太多，，，，，，，所以就算降息也没显的太低。。。。。
之所以这两年很多小城市的房价降回2014甚至2012年，，，，，，，就因为他们当时就不应该涨的这么多，，，，，，，都是去库存给托起来的。。。。。而北京不一样，，，，，，，但不多说了，，，，，，，有兴趣对照利率调整表看看吧。。。。。
现在看的是丰台河西，，，，，，，看规划的未来应该发展不错，，，，，，，而且还有央直机关宿舍区，，，，，，，只是不知道产业发展将来怎样？ ？？？？？园博园两居室请您帮着看一下，，，，，，，或者是珠光逸景的这两套两居的价格也接近，，，，，，，请帮助点评一下。。。。。
另外也可以参考丰科园，，，，，，，从立项到现在30多年了，，，，，，，发展的非常不错，，，，，，，但对周边房价的拉动不大，，，，，，，只能说支撑挺强的。。。。。所以产业发展是个长期的过程，，，，，，，别着急。。。。。
2、两套房的户型都挺好，，，，，，，这看自己的喜好。。。。。园博府的怎么说呢，，，，，，，小区很好，，，，，，，当年的价格也不贵，，，，，，，低于预期。。。。。但就是地段儿不是太受追捧吧，，，，，，，所以仍然是有些落后了大盘走势。。。。。
我和妻子都是北京户口，，，，，，，但因为一直在国外工作所以没买房（老家买房了）。。。。。目前孩子已面临入学，，，，，，，40001百老汇外派合同也将于明年结束，，，，，，，不打算再出国了。。。。。
工作单位在苏州桥vs上地，，，，，，，如果买学区房的话感觉都很贵，，，，，，，但又不得不买，，，，，，，同事建议是买西三旗，，，，，，，首付200+300贷款500万总价能买到能自住的，，，，，，，比如知本时代的两居室，，，，，，，请问性价比如何？ ？？？？？目前是否可出手？ ？？？？？未来趋势您认为如何？ ？？？？？
1、西三旗学区的热度不算高，，，，，，，所以大多数的房子溢价也就不高，，，，，，，对应居住角度的性价比在海淀就相对高了。。。。。知本时代就挺典型的，，，，，，，商品房，，，，，，，价格走势基本跟随大盘，，，，，，，溢价可能也就是10%左右吧。。。。。如果对学区的期望值不太高，，，，，，，那买在这里挺合适的。。。。。这让中介或自己算算账吧，，，，，，，我估计是这比例。。。。。
2、目前是否可出手？ ？？？？？先看具体房源吧，，，，，，，算算账，，，，，，，如果能找到溢价很低甚至没溢价的就出手，，，，，，，不了后边什么走势都算超值了。。。。。没有合适的那就甭着急呗，，，，，，，等明年春天再看，，，，，，，反正年底也没什么成交量。。。。。而且就算大盘上涨，，，，，，，西三旗也肯定不是领涨板块，，，，，，，不会吃亏的。。。。。
3、未来趋势，，，，，，，未来到什么程度�。。。。。� ？？？？？如果从20年一个大周期来看，，，，，，，那北京作为首都，，，，，，，房价至少能对抗通胀。。。。。但如果说短期几年的话我认为涨不了多少，，，，，，，等经济真正回暖才算有支撑。。。。。
我们是新北京人，，，，，，，孩子明年出生，，，，，，，目前无房集体户，，，，，，，想买个带学区的两居室落户，，，，，，，兼顾保值。。。。。� ？？？？？戳撕５砦汗淮姆孔�，，，，，，，以及紫竹桥航天桥周边的，，，，，，，感觉以5-600万预算的话似乎只能选择老破小了，，，，，，，而且据说溢价还很高，，，，，，，是不是这种现状？ ？？？？？
那我们如果买在石景山或丰台呢？ ？？？？？您感觉会不会性价比就高多了？ ？？？？？但是又无法兼顾学区了，，，，，，，您能有什么建议吗？ ？？？？？听说有租用房子学位的，，，，，，，您了解吗？ ？？？？？
1、5/600万在西三环一带，，，，，，，那基本就是这现状了。。。。。不过溢价的高低得分跟谁比了，，，，，，，跟丰台石景山的相比肯定是很高，，，，，，，但在海淀内部的话基本就是中等平均值。。。。。现在老破小的平均溢价20-25%吧，，，，，，，一般不超30%。。。。。
2、买在石景山或丰台，，，，，，，那如果只是考虑居住体验，，，，，，，那自然是性价比高多了。。。。。这用租售比就能体现出来，，，，，，，用总价除以预估租金，，，，，，，数值越低的意味着居住的性价比越高。。。。。其中老破小的性价比是最高的，，，，，，，因为没什么公摊，，，，，，，利用率也就更高。。。。。
4、租学位的有，，，，，，，但我不太了解。。。。。一般都是找中介给介绍一下，，，，，，，然后两方自己谈价格，，，，，，，没有标准的市场价。。。。。您家孩子既然明年才出生，，，，，，，那这会儿考虑这些太早了，，，，，，，过几年也不晚。。。。。
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