尽管北京楼市整体进入调整期，，，，，，但市场分化显著，，，，，，部分二手房源仍展现出强劲的韧性。。。。。。 。。综合多家中介机构提供的成交情况，，，，，，东城、西城、海淀、朝阳四个核心城区，，，，，，都出现持续活跃的二手房小区。。。。。。 。。其中包括西城区的荣丰2008、东城区的望坛新苑、海淀区的上地东里、朝阳区的芍药居北里等标志性楼盘。。。。。。 。。
综合来看，，，，，，从西城的小户型“神盘”到东城刚入市的稀缺二手房，，，，，，从海淀带有优质教育资源房源到朝阳的刚需大盘，，，，，，作为“流量红盘”并非偶然，，，，，，而是精准击中了当前市场的核心诉求，，，，，，其背后有着清晰的“硬核”价值逻辑。。。。。。 。。
荣丰2008始建于2001年，，，，，，总建筑面积达到34.56万平方米，，，，，，直到2008年才全部建成入住。。。。。。 。。小区约有5645户，，，，，，由17栋楼组成，，，，，，与周围楼盘相比，，，，，，最大的特点是小户型、低总价，，，，，，这也是其换手率高企的主要原因。。。。。。 。。
事实上，，，，，，荣丰2008的交易量连年持续霸榜。。。。。。 。。综合机构数据，，，，，，近一年其看房人数超过6800人，，，，，，是周边远见名苑、朗琴园等小区看房人数的2倍。。。。。。 。。为此，，，，，，荣丰2008周边也聚集了不少二手房门店。。。。。。 。。其居高不下的人气也引起了其他区域经纪人的羡慕，，，，，，“一年到头，，，，，，只买卖荣丰2008的房子就可以了。。。。。。 。。不用像我们这样东奔西跑。。。。。。 。。”附近的马连道中介门店一位经纪人如是说。。。。。。 。。
荣丰2008小户型居多，，，，，，户型面积为19平方米至60平方米左右的开间，，，，，，其中二三十平方米的房源最多。。。。。。 。。此外，，，，，，荣丰2008还包括约160平方米的大三居，，，，，，不过这种产品相对较少。。。。。。 。。
从挂牌价来看，，，，，，目前200多万元就可“上车”。。。。。。 。。据经纪人小张介绍，，，，，，该小区最大特点是流通性好，，，，，，这也是西城除了平房、半地下房源外，，，，，，总价最低的楼盘，，，，，，小区换手率高，，，，，，成交节奏快。。。。。。 。。
荣丰2008提供了“低总价西城门票”，，，，，，吸引了部分为了西城户口以及预算有限的年轻购房者。。。。。。 。。其中包括一部分在金融街上班的年轻白领。。。。。。 。。不过，，，，，，荣丰2008的弊端是住户多，，，，，，物业管理一直被诟病。。。。。。 。。
排在西城流量第二位次的是裕中西里、裕中东里，，，，，，这是20世纪80年代以及90年代的房子，，，，，，属于“德胜学区”，，，，，，三帆中学附属小学就在裕中西里小区内。。。。。。 。。虽然“多�；；；；；；；闭呦麓嬖诘骷练缦眨�，，，但仍没有让家长们止步。。。。。。 。。当前挂牌均价在13万元/平方米左右，，，，，，三四十平方米不带电梯的一居室，，，，，，总价最低在600万元以下。。。。。。 。。
裕中西里、裕中东里，，，，，，位于北二环与北三环之间，，，，，，交通便利，，，，，，附近有地铁8号线、10号线、12号线。。。。。。 。。再加上医疗等公共配套，，，，，，是西城二手房中的“全能型”选手。。。。。。 。。而其缺点就是房子比较老。。。。。。 。。
2025年东城流量盘当属望坛新苑。。。。。。 。。其地处南二环边，，，，，，距离永定门外地铁站约200米，，，，，，是北京核心区体量最大的棚改项目，，，，，，总住户超过5000户。。。。。。 。。
望坛新苑于2023年竣工交付，，，，，，2024年底陆续有房源上市交易。。。。。。 。。从房源来看，，，，，，涵盖50多平方米的一居、64和81平方米的两居、95和109平方米三居，，，，，，所有房源均为精装修交付。。。。。。 。。目前，，，，，，挂牌均价约为8万元/平方米，，，，，，从房源来看，，，，，，两居室占比较大。。。。。。 。。尽管望坛新苑属于回迁安置房，，，，，，但房屋性质仍然是商品房。。。。。。 。。值得一提的是，，，，，，望坛新苑和高端项目天坛府相邻，，，，，，后者目前的挂牌均价为12万元/平方米。。。。。。 。。
刘女士在2025年初也去看过两次望坛新苑。。。。。。 。。据她介绍，，，，，，当时周末看房的人很多，，，，，，一套房会有两三组的看房者。。。。。。 。。“有的房子没有人住过，，，，，，是开发商刚交房的样子。。。。。。 。。精装修，，，，，，拎包就能入住。。。。。。 。。位置好、房源新是望坛新苑最大优势，，，，，，与周边众多房龄超过20年的房源相比，，，，，，望坛新苑还是很有吸引力的。。。。。。 。。”
作为东城区稀缺的次新房源，，，，，，望坛新苑吸引了很多希望在内城买到房龄相对较新房子的改善客户。。。。。。 。。不过，，，，，，最终刘女士还是放弃了，，，，，，她觉得南北朝向两居户型的采光并不好，，，，，，而且社区环境还是无法与真正的商品房社区相比。。。。。。 。。
排在东城区流量第二位的是新景家园东区、广渠家园，，，，，，新景家园东区坐落于崇文门商圈——北京内城最繁华、配套最成熟的区域之一。。。。。。 。。小区包含17栋板塔结合建筑，，，，，，典型户型涵盖58平方米一居至98平方米三居。。。。。。 。。目前的挂牌均价是9.7万元/平方米。。。。。。 。。
广渠家园是具备便捷交通和内城便利生活小区的代表。。。。。。 。。其紧邻广渠门外大街和地铁7号线。。。。。。 。。目前房源挂牌均价为7.5万元/平方米，，，，，，相比崇文门等核心区域，，，，，，价格更具“亲和力”。。。。。。 。。
可以看到，，，，，，东城区有内城不可复制的区位、成熟便利的生活氛围，，，，，，还有新入市的新房带动居住品质提升，，，，，，吸引着部分改善需求。。。。。。 。。
其中，，，，，，上地东里虽然是海淀区的普通老旧小区，，，，，，楼栋数多，，，，，，居住密度大，，，，，，但价格却不低。。。。。。 。。目前挂牌价超过10万元/平方米，，，，，，近一年带看人数超过4000人，，，，，，无论是挂牌价格、挂牌量，，，，，，还是看房人数都远远领先区域内的其他小区。。。。。。 。。
上地东里户型面积跨度大，，，，，，主力户型为59-73平方米两居及三居室。。。。。。 。。上地东里有着优质的教育资源，，，，，，包括上地实验小学和上地实验学校，，，，，，此外，，，，，，上地东里地处中关村软件园辐射区，，，，，，聚集了众多互联网巨头，，，，，，不仅有住房需求，，，，，，还有较强的支付能力。。。。。。 。。不过，，，，，，上地东里的缺陷也很明显，，，，，，是典型的“老破小”社区。。。。。。 。。
据经纪人小冯介绍，，，，，，小区房源的流通性很好、成交活跃，，，，，，基本上都是没有电梯的板楼，，，，，，个别单元有外挂电梯。。。。。。 。。购房者中，，，，，，既有为了孩子上学方便的家长，，，，，，也有在附近大厂工作的人。。。。。。 。。
育新花园有着大型社区的综合优势。。。。。。 。。共有50多栋楼、5000多户，，，，，，是一个高校教师住宅社区，，，，，，最初的业主以高校教职工为主。。。。。。 。。小区紧邻地铁8号线育新站，，，，，，出行方便，，，，，，作为大型社区，，，，，，周边商业配套完善。。。。。。 。。而且社区自带“育新学校”，，，，，，从小学到高中十二年制。。。。。。 。。对于注重教育连贯性、避免小升初“折腾”的家庭而言，，，，，，吸引力较大，，，，，，目前挂牌均价为6.7万元/平方米。。。。。。 。。
芍药居北里、弘善家园、农光里是朝阳流量较高的楼盘。。。。。。 。。它们均非高端次新房，，，，，，而是性价比更高的二手房，，，，，，满足刚需上车、职住平衡和成熟生活等多元需求。。。。。。 。。
芍药居北里位于东北四环内，，，，，，是一个大型社区，，，，，，总户数超过1.2万，，，，，，在售房源超过200套，，，，，，近一年的看房人数超过万人，，，，，，无论是挂牌量还是成交量都在芍药居区域居前列。。。。。。 。。近一个月来看，，，，，，二三居房源成交较多。。。。。。 。。
芍药居北里地理位置优越，，，，，，周边生活配套设施完善。。。。。。 。。区域内有中国人民大学附属中学朝阳学校小学部，，，，，，除了郊区家长在此置换外，，，，，，还承接了大量在望京工作的年轻白领的刚需置业需求。。。。。。 。。芍药居北里性价比突出，，，，，，住宅产品涵盖38-145平方米户型，，，，，，二手房挂牌均价6.7万元/平方米。。。。。。 。。
对于芍药居北里，，，，，，据经纪人小李介绍，，，，，，芍药居北里是公房、经济适用房社区，，，，，，无法与商品房社区相比，，，，，，不过小区近两年一直在进行环境改造。。。。。。 。。
弘善家园是包括经济适用房、安置房及商品房的大型混合社区，，，，，，总户数超过1.2万，，，，，，户型以中小型为主，，，，，，总价控制得当，，，，，，是东二环至东三环区域内难得的“上车盘”。。。。。。 。。目前的挂牌均价为3.9万元/平方米，，，，，，一居室总价不到200万元。。。。。。 。。
该小区有着便捷的通勤优势。。。。。。 。。业主罗先生表示，，，，，，他在这里居住快20年了，，，，，，以前想过换房，，，，，，但比较之下发现，，，，，，在北京很难找到性价比这么高、到哪去都方便的社区。。。。。。 。。
农光里同样是成熟地段的小区，，，，，，其位于东三环劲松CBD辐射区。。。。。。 。。社区规模较大，，，，，，虽房龄相对较老，，，，，，但一居在200万左右就能“上车”。。。。。。 。。目前挂牌均价为4.9万元/平方米，，，，，，吸引了许多在周边工作、注重生活便利性的购房者。。。。。。 。。
对于2025年北京二手房市场！�。。。。 。。�，，，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，，，，，，近七成二手住宅成交总价在500万元以下，，，，，，市场“刚需刚改”特征显著。。。。。。 。。
通过上述小区可以清晰地看到，，，，，，当购房逻辑日益回归居住本质时，，，，，，拥有不可复制的“硬核”要素，，，，，，无论是带有教育资源、稀缺房源属性，，，，，，还是性价比高，，，，，，都构成了资产流动性的“护城河”。。。。。。 。。在刚需刚改成主流的交易背景下，，，，，，保持活跃的小区正是精准回应了市场的真实诉求。。。。。。 。。
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